バルコニーを床面積に含めるべき条件がある一方で、それを満たさない場合には含めないことができます。
ただし、誤った条件設定があると、つい床面積に加算してしまい、建ぺい率を超えてしまう可能性があります。
不動産広告などでよく目にする「建築面積」や「延床面積」といった言葉は、一般の方にとっては理解しにくいかもしれません。
しかし、不動産情報において面積は非常に重要なデータであり、住宅購入や新築において正確な理解が必要です。
特にバルコニーの取り扱いについては、多くの人が混乱してしまうことがあります。
この記事では、バルコニーを床面積に含める条件や、建築基準法で定められた床面積について、詳しく解説していきます。
建築基準法における3つの床面積の違い
まずは、建築基準法に規定されている床面積の概念について詳しく説明します。
建築物の床面積には、法令で定められている「法定床面積」、実際に建築物を建てる際に計画される「施工床面積」、そして容積率の算出の対象となる「容積対象床面積」の3つがあります。
法定床面積
法定床面積とは、建築基準法に規定される床面積のことです。
具体的には、建築物内の各階またはその一部で壁や他の仕切りに囲まれた部分の水平投影面積に基づいて算出されます。
この定義は建築基準法の第2条に明記されています。
なお、法定床面積には、建物外部に設置された設備は含まれません。
建物が2階以上で構成される場合、各階ごとに法定床面積が計算され、それらの合計が法定延床面積となります。
施工床面積
施工床面積とは、建設業者が建築活動を行う際に使用するエリア全体の面積を指します。
この面積には、法的な定義である法定床面積には含まれないエリアや、壁で囲まれていないエリア、建物の外側のエリアも含まれます。
実際の施工床面積の計算方法は一律ではなく、建設会社によって異なるため、数字が異なることもあります。
容積対象床面積
建築関連の法令や基準には、様々な計算や指標が存在します。
その中で、容積率や容積対象床面積という概念があります。
容積対象床面積は、建物の各階の法定床面積を合計したものから特定の部分（指定部分）の面積を除いた値のことを指します。
これは、通常の延床面積とは異なるものです。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を意味し、建築基準法などで規定される基準を超える場合、建物の建設が許可されない可能性があるため注意が必要です。
容積率は、延床面積を敷地面積で割り、さらに100をかけて計算されます。
つまり、建物を建設する際には、容積率を適切に計算し、法令や基準を遵守することが重要です。
容積率が基準を超えると、許可手続きが難しくなるため、計画段階から慎重に検討することが求められます。
建築面積の計算方法に関するルール
建築の規定によると、建物の面積を計算する際には、屋根やひさしといった突き出た部分は除外されることがあります。
突き出た部分が1m未満であれば、建物の面積には含まれません。
ただし、もし突き出た部分の両側に壁や柱がある場合には、突き出した部分も建物の面積に含めて計算します。
また、もし建物に地下室がある場合、地面から天井までの高さが1m以下であれば、その部分は建物の面積には含まれません。
さらに、中庭や屋根のない駐車場なども、建物の面積には含まれません。
出窓に関しては、一定の条件を満たす場合にのみ、建物の面積に含まれます。
たとえば、出窓までの高さが30cm以上であり、外壁から50cm以上突き出さず、また出窓の突き出た部分のうち、壁部分の面積の2分の1以上が窓である場合に含まれます。
しかし、細かなデザインによっては、この基準を満たさない場合もあるため、出窓を設置する際には、事前に専門家に相談することをお勧めします。
バルコニーの取扱いはケース・バイ・ケース
建築面積を計算するときには、バルコニーも重要な要素です。
バルコニーのサイズによって、建築面積に大きな影響を与えることがあります。
建物の外壁からせり出している部分で、屋外空間として利用されるバルコニーは、建築基準法で「バルコニー」や「庇」などの呼称で規定されています。
通常、バルコニーは建築面積に含める場合と除外する場合があります。
建築基準法によって、バルコニーの面積をどのように取り扱うかが定められているため、正確な面積計算が必要です。
建築プランを作成する際には、バルコニーが計画図面上でどのように表示されているかを確認し、建築面積計算の際に適切に取り扱うことが重要です。
突き出した長さによって扱いが異なる
バルコニーは、建物の壁や柱から1メートル未満突き出ている場合は、建築面積には計上されません。
しかし、1メートル以上突出している場合は、突き出している部分の先端から更に1メートル後退した範囲が建築面積に含まれます。
同様に、ポーチやピロティ（1階に柱のみがあり、壁でない部分で上階を支える空間）、外階段や外廊下なども同じ方法で算出されます。
つまり、これらの構造物が建物から1メートル以上突き出ている場合、突出部から1メートルを後退した範囲が建築面積に含まれるのです。
計算方法で注意すべきポイント
もしバルコニーが狭い場合であっても、両側が柱や壁で囲まれていれば、建築面積に含まれます。
ただし、突き出し部分は除外されるため、注意が必要です。
これは、軒やひさしの計算と同様に考えることができます。
3方壁のバルコニー
こちらは三方壁を持つバルコニーとなります。
興味深いことに、ただの三方壁を持つバルコニーは、建物の床面積には含まれないのです。
床面積に計上される可能性があるのは、三方壁に加えて屋根が設けられている場合なんです。
屋根付きのインナーバルコニー
屋内に設置されたバルコニーのことをインナーバルコニーと呼びます。
このインナーバルコニーに屋根がついている場合、その部分も床面積に含まれる可能性があります。
つまり、インナーバルコニーが屋内スペースとして利用される場合、その面積も建物全体の床面積として計算されることがあります。
格子をつけたバルコニー
格子が付いたバルコニーは、開放感が損なわれ、屋内のような使い方がされることがあるため、広さを十分に活用できない可能性があります。
まとめ
バルコニーに関する床面積に触れましたが、注意点がございます。
通常、バルコニーは建物の床面積には含まれないのが一般的ですが、配置図や柵の有無などによっては含まれる場合もありますので、この点に留意する必要があります。
加えて、各自治体によって異なる取り扱いがあることも覚えておいてください。
バルコニーや出窓が建物から1m以上外に突き出ている場合、突き出た部分のみを建築面積に計上する規定があります。
たとえば、屋根が建物外から見て1.5mの出窓を持つ建物の場合、0.5mの部分だけが建築面積として反映されます。
これは、建物が占有する敷地面積を正確に示すための規則です。
建築面積だけでなく、用途地域ごとの建ぺい率も理解しておくことが肝要です。
建ぺい率は建物が占める面積の割合を表す指標であり、都市計画上で重要な役割を果たします。
建ぺい率によっては、建物の高さや設計に制限が設定されることがあるので、きちんと把握しておくことが重要です。
特に容積率や建蔽率が限界ギリギリの場合は、事前に調査しておくことをおすすめします。
