物件を購入を考えている方にとって、抵当権という概念は重要な知識です。
抵当権は、不動産の所有者が抵当権設定者（例えば銀行）に対して、貸し付けを受ける際に担保として設定する権利です。
この権利の目的は、貸し付けを行った側の債権保護です。
抵当権とは？
抵当権とは、借金が返されなかった場合に、担保として設定された財産から優先的に返済を受ける権利のことです。
一つの例を挙げると、Aさんが住宅ローンをB銀行から借りて、それを使って不動産Xを購入したとします。
B銀行は、Aさんが住宅ローンの返済を怠った場合に備えて、不動産Xに抵当権を設定します。
この抵当権が設定されると、Aさんが返済を滞らせたときに、B銀行は不動産Xを売却するなどして、その代金から優先して返済を受けることができます。
物件に抵当権が設定されている理由
次に、物件に抵当権が設定されている理由について詳しく説明します。
仮に、AさんがB銀行から住宅（不動産X）を購入するために借り入れをしたとします。
しかし、Aさんは他にもCさんから借り入れをしており、もしAさんがCさんに返済をしなかった場合、Cさんは不動産Xを売却して資金を回収しようとするかもしれません。
B銀行は、少なくとも資金を貸す目的となった不動産XをCさんに取られることを避けたいと考えます。
そのため、抵当権は設定されます。
抵当権は、住宅ローンの返済が行われない場合、貸したお金を回収するために設定されます。
また、第三者であるCさんが優先的に不動産を売却して資金を回収できるようにする効果もあります。
抵当権の設定により、第三者に対して優先的に不動産を処分し、資金を回収することができます。
もし抵当権が設定されていない場合、AさんがDさんに売却したとしても、B銀行は抵当権を行使することができません。
そのため、融資を行ったB銀行は速やかに抵当権の設定を行います。
抵当権を設定しておくことで、Aさんが不動産Xを売却したとしても、抵当権の効力により、滞納時には不動産Xから弁済を受けることができます。
また、抵当権は複数設定することができますが、抵当権には順位があります。
そのため、第一順位の抵当権を持つ人から順にお金の回収をします。
金銭が回収できる額は全ての抵当権持ちの人で均等に分配されるわけではないため、第一順位であることが重要です。
借入条件で「融資対象不動産に第一順位の抵当権を設定登記いたします」と明記されているのは、このような理由です。
抵当権が設定されるのはいつなのか
物件の購入が決まった場合、以下の手順で進めます。
まず、住宅ローンの仮審査を申し込みます。
この仮審査では、お客様の収入や信用度などがチェックされます。
次に、物件の売買契約（不動産売買契約）と住宅ローンの本審査の申請を行います。
本審査では、お客様の収入や資産、借入状況などが詳細に審査されます。
本審査が通過したら、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
契約書には、融資条件や返済スケジュールなどが記載されています。
その後、残りの代金の支払いが行われます。
支払いが完了すると、鍵や関連書類などが買主に引き渡されます。
また、融資も実行されます。
所有権移転登記や抵当権設定登記などが行われます。
この手続きでは、買主・売主・不動産会社・司法書士が金融機関に集まり、必要な書類や手続きを行います。
中古物件の場合、前の所有者（売主）が住宅ローンを利用していた可能性があります。
もし売主が借り入れをしていた場合、購入不動産には抵当権が設定されています。
そのため、住宅ローンが完済されていない場合は、抵当権も残ります。
抵当権が残っていても不動産の売買は可能ですが、前の所有者が住宅ローンの返済を滞納すると、不動産は差し押さえられてしまう恐れがあります。
ですので、買主が安心して不動産を所有するためには、売主が売買契約の前に住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
この場合、抵当権者である金融機関も同席し、売買代金による一括返済と抵当権抹消・新たな抵当権設定登記までの一連の手続きが行われます。
まとめ
一般的に、不動産の売買では不動産仲介会社が仲介役を担当しています。
不動産仲介会社は、物件を調査する際に、抵当権が設定されているかどうかを確認し、もし抵当権がある場合には、いつ抹消される予定かも調べます。
しかし、たとえ抵当権の抹消が条件として取引に含まれていた場合でも、実際に抹消が行われないことがあるかもしれません。
不動産売買に関するルールは、不動産売買契約書に基づいていますので、契約が締結された後に抵当権の抹消手続きが行われる場合は、契約に「もし抵当権が抹消されなければ、この契約は無効となる」という内容が含まれているかを確認することが重要です。
不動産取引に関する詳細な情報は、一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会の「不動産取引Ｑ＆Ａ」に掲載されています。
そちらを参考にしながら、不動産取引において抵当権抹消について事前に確認する必要があります。
また、重要事項説明書も十分に確認しておくことが重要です。
