「地上権・賃借権」という言葉をご存知ですか？これらは土地を借りて建物を建てる権利を指します。
両者には微妙な違いがありますが、一般的には「借地権」という総称で呼ばれています。
借地権について理解することで、不動産に関する知識が一層深まり、より効果的な不動産投資や管理が可能となります。
以下では、地上権・賃借権の違いや借地権の概要、不動産投資における利点や欠点について詳しく説明していきます。
地上権とは？
地上権とは、土地所有者の土地において建物や植木を所有する権利のことです。
この権利は、民法の規定により定義されており、具体的には他人の土地を使用する権利を持つことを意味します。
地上権を持つ人は、土地所有者の許可を得ることなく、土地を利用したり、建物を建てるなどの権利を行使することができます。
一方、賃借権という借地権も存在します。
これは、土地の借り手である借地人が、土地を利用する権利を持つことを指します。
借地人は、土地所有者との賃貸借契約に基づいて、契約で定められた地代を支払うことで、土地を利用する権利である賃借権を得ることができます。
賃借権を持つ借地人は、土地を借りることによって、土地所有者との約束に基づいて土地を利用することができます。
地上権・賃借権の違いとは？
地上権と賃借権は、どちらも第三者の土地を借りて建物を建てる権利のことを指しますが、それぞれに違いがあります。
地上権とは、他人が所有する土地において建物や竹林を所有する権利を持つことができる権利のことです。
一方、賃借権とは、土地を賃借契約に基づいて借りることで土地を利用する権利を持つことで、賃借権を持つ者は賃料を支払う義務があります。
地上権と賃借権の大きな違いは、「物権」と「債権」の違いにあります。
物権とは、特定の物に対して直接的に支配権を持つ権利であり、一方、債権は特定の人に対して一定の行為を要求できる権利です。
賃借権では、賃借権を持つ人が土地の所有者に対して土地の利用を要求できるのに対し、地上権を持つ人は土地を占有している第三者に対して土地を返還させることができます。
地上権は土地に対してより強力な権利を持っており、所有者の同意なしに譲渡や転貸ができますが、賃借権は貸主の同意がない限り譲渡や転貸はできません。
地上権と賃借権の違いを詳しく説明します。
まず、地上権は登記の義務がありますが、賃借権には登記の義務がありません。
また、地上権では抵当権を設定することが可能ですが、賃借権では建物のみに抵当権を設定することができます。
地上権と賃借権の譲渡や転貸についても異なります。
地上権では地主の承諾が不要であるのに対し、賃借権では地主の承諾が必要となります。
さらに、地上権は担保として提供することが可能ですが、賃借権では担保として提供することができません。
存続期間の点では、地上権の最短存続期間は30年であり、賃借権の最短存続期間は20年以下となります。
また、地上権は物を直接支配する絶対的な性質を持ち、当事者間で定めた内容が債権の内容となり、第三者には影響を与えません。
一方、賃借権は貸主と借主の間にのみ有効であり、第三者には影響を与えません。
地上権は所有者が強い権利を持つため、地主にとって不利な点が多いため、一般的にはあまり採用されません。
しかし、工事物を利用する場合や地下鉄などの施設を設置する際には地上権が設定されることがあります。
市営地下鉄など自治体が地上権を設定する場合、所有者に対して「地上権設定対価」を支払うことがあります。
一般的には、賃借権がよく使用され、現在の借地権の大部分は賃借権となっています。
賃借権には、賃料を支払わずに使用できる「使用貸借権」も存在し、有償の賃貸借と異なり、貸主に修繕の義務がないなど、借地権とは異なる特徴があります。
地上権のメリット
まずはメリットからご紹介します。借地人に関してはメリットがあります。
建物の譲渡や建て替えなどで土地を自由に使える
地上権を持つことのメリットは、借りた土地を利用する借地人が直接享受できるのが特徴です。
具体的には、その土地に建てた建物や施設を譲渡したり、建て替えを行いたい場合に、通常は土地所有者の許可が必要ですが、地上権の設定があれば借地人はその承諾を得ずに自由に土地を利用できるのです。
抵当権の設定ができる
地上権を持つことで、不動産を抵当にできるため、銀行などから融資を受けることができます。
これは、住宅ローンを組む際に特に便利な点です。
つまり、住宅を建てる際に必要な資金を借りることが比較的容易になるという利点があります。
地上権のデメリット
続いてデメリットの紹介です。
所有権があっても土地を自由に使えない
土地の使用権は借地人に帰属しており、借地人はその土地を利用する権利を持っています。
そのため、建物を新たに建てたり、他人に貸したりすることは勿論のこと、基本的にはその土地に立ち入ることさえも制限されています。
地代支払いなどの契約がない限り、土地所有者は実質的にその土地を有効活用することができない状態と言えます。
想定外の使い方をされる場合
先に述べた通り、借地権者が許可なく譲渡や売却できることから、土地所有者が予期していない使用方法が行われる可能性が排除できません。
たとえば、全く知り合いでない人が突然借地権者となったり、社会的に好ましくない活動が行われる可能性も考えられます。
更新料や承諾料をもらえない
地上権は、土地を一定期間利用する権利を持つ権利で、この権利を持つ者は、土地所有者に対して地代を支払う必要がないことが特徴です。
つまり、土地所有者は、地上権を設定しただけで賃借料や権利の更新料、さらには譲渡時の承諾料などを得ることができません。
しかし、地上権の設定の際に、土地所有者と借地人が地代などに関する取り決めを事前に行っていれば、賃借料や更新料を受け取ることが可能です。
例えば、地上権設定時に一定の地代を定めておくことで、借地人から地代を支払うことができます。
また、権利の更新料や、将来的な地上権の譲渡時には、事前に取り決めをしておくことで土地所有者がそれらの料金を得ることができます。
そのため、地上権を設定する際には、土地所有者と借地人が双方合意の上で地代やその他の取り決めを明確に規定しておくことが重要です。
地上権が設定されている土地を購入する際の注意点
もし土地を購入する際に地上権が設定されている場合、その土地を自由に活用することが制限されてしまいます。
地上権とは、地主が所有する土地の一部を別の人に貸与する権利のことです。
つまり、土地を購入しても、その一部分は他人が所有している状態となります。
地上権の登記を抹消してもらう
土地の所有権を持つ方が、その土地に対して他の人に地上権を設定していた場合、その地上権が設定された土地を購入するには、土地の所有者と地上権者が協力して、地上権を消滅させる手続きが必要です。
土地所有者が地上権者の情報を持っていない場合は、登記簿を調べて地上権者の情報を見つける必要があります。
また、地上権者がすでに亡くなっていた場合は、その地上権者の相続人に協力をお願いして、地上権抹消登記を行うことになります。
地上権抹消登記請求訴訟を提起
地上権抹消登記の手続きにおいて、地上権者やその相続人から協力を得られない状況では、訴訟を起こす必要が生じます。
この訴訟を「地上権抹消登記請求訴訟」と呼びます。
訴訟が成功すると、土地所有者は単独で地上権抹消登記の申請を行うことができます。
なお、申請時には、地上権抹消登記の申請を地上権者に命じる確定判決書を登記の添付書類として提出することが必要です。
地上権を購入
地上権を取得する際には、一般的にはその土地の価格の20～70％程度の費用が必要となります。
地上権を登記する際には、登録免許税が課税されます。
この税金は登記の種類によって異なりますが、地上権の登記には不動産の価値の1,000分の10が税金としてかかります。
さらに、司法書士に登記手続きを依頼する場合には、司法書士報酬も必要になります。
一般的に、司法書士に支払う報酬は5万円前後とされています。
登記手続きは通常1～2週間ほどで完了しますが、手続きの状況や繁忙期によって期間は異なることがあります。
まとめ
地上権とは、土地の所有者以外がその土地を利用する権利の一つです。
地上権を持つ人は、他人が所有する土地を自由に使用することができます。
この地上権は、借地権の一形態であり、借地人にとっては利点が大きい一方で、土地所有者には不利益をもたらすものと言えます。
そのため、地上権の設定されている土地を購入する際には、地上権の登記を消すことが非常に重要です。
地上権者やその相続人が協力的でない場合や所在が不明な場合には、裁判所に地上権の登記を取り消す手続きを請求する訴訟や公示送達などを通じて、地上権の登記を削除することを考慮する必要があります。
地上権は購入することもできますが、状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。
