中古マンション・中古一戸建てを探すにはコツがある!詳しく解説!

不動産

中古物件は、新築物件と比べて価格が安くなるため、購入者にとってさまざまなメリットがあります。

また、中古物件はエリアの選択肢も広がるため、自分の希望に合った物件を見つけることができます。

近年は、このような理由から敢えて中古物件を選ぶ人々が増えています。

しかし、どの基準で物件を選べば良いのかや、いったいどうやって物件を探せばいいのか、多くの人々が悩んでいるようです。

そこで、この機会に中古物件を探すための基本的な方法や、購入までの手順、そして高品質な物件を見つけるためのコツなどをまとめてご紹介します。

基本の中古物件の探し方

中古物件の探し方には、新築物件の探し方とは異なるポイントがいくつかあります。

中古物件を探すのが初めての場合は、基本的な探し方のルールを覚えておくことが重要です。

物件へのニーズを明確にすること

新築の場合は、自分の要望やニーズを反映させることができますが、中古物件は既存の物件から選ぶ必要があります。

そのため、中古物件を探す際には、家族で話し合いを重ね、物件に求めるニーズや要望をリストアップしておくことが重要です。

なぜなら、ニーズや要望が多ければ多いほど、条件に合致する中古物件を見つけることが難しくなるからです。

そのため、「絶対に妥協できないポイント」を絞るためにも、あらかじめ希望条件を明確にしておくことは大切です。

複数の方法で物件を探すこと

中古の物件を手に入れる方法はいくつかありますが、一般的には以下の方法が主流です。

まず、1つ目は不動産ポータルサイトを活用する方法です。

これは、インターネット上の特定のウェブサイトで、中古物件の情報が掲載されています。

エリアや面積、築年数、価格などの条件を絞り込んで検索することができます。

不動産ポータルサイトには、複数の不動産会社が提携していることもありますので、豊富な情報を得ることができます。

そのため、中古物件を探す際には、不動産ポータルサイトがおすすめです。

2つ目の方法は、チラシを利用することです。

不動産仲介会社や建築会社が作成したチラシには、中古物件の情報が記載されています。

これは、実際に手に取って見ることができるため、直感的に物件の情報を把握することができます。

しかしながら、チラシは限られた情報しか載っていないことが多く、一部の物件の情報しか知ることができません。

3つ目の方法は、不動産仲介会社を通じて探すことです。

不動産仲介会社は、中古物件の情報を持っていますので、希望条件に合った物件を探してくれることができます。

また、不動産仲介会社は物件の情報を詳しく知っているため、相談に乗ってくれることもあります。

最後に、住宅情報誌も中古物件の情報源として利用することができます。

これは、一般的には書店やコンビニエンスストアで購入できる雑誌です。

しかしながら、情報の更新は不定期であり、限られた情報しか掲載されていないことがあります。

以上の中で、最も手軽かつ豊富な情報を得られるのは1つ目の不動産ポータルサイトです。

ポータルサイトは日々更新されるため、定期的にチェックすることが必要です。

希望条件を明確にし、通知機能を利用して、条件に合う物件を見逃さないようにしましょう。

不動産会社に相談すること

どの媒体を使って中古物件を探すにせよ、物件の詳細情報をチェックしたり、内覧を申し込んだりするためには、不動産会社に相談しなければなりません。

不動産会社は物件探しの段階からお手伝いしてくれるので、早い時期に相談することをおすすめします。

希望する物件について詳細情報を聞きたい場合は、物件の状態や価格、周辺環境などを確認してから、内覧を申し込むことになります。

この段階では、複数の不動産会社に相談しても問題ありませんので、候補がいくつかある場合は同時に相談してもよいでしょう。

また、不動産会社は地域密着型の地元の会社と全国展開している大手会社で異なる特徴を持っています。

地域密着型の会社のメリットとしては、地元の情報に詳しく、地域のイベントや治安などの情報も把握していることが挙げられます。

また、地域の大家さんとの関係が良好で、値下げ交渉がしやすいこともあります。

一方、大手会社のメリットとしては、広いエリアをカバーしているため、全ての物件や地域情報を完璧に把握しているわけではない営業担当者もいることがあります。

また、売り上げ目標が厳しく、しつこい営業を受ける可能性もあります。

以上の特徴を考慮し、地元の不動産会社と大手会社それぞれの特色に合わせて中古物件探しを行いましょう。

たとえば、引っ越し先の地域が決まっている場合は地元の不動産会社に、広いエリアで物件を探している場合は大手不動産会社に相談するのも良いでしょう。

中古物件の探し方にはコツがある

中古物件を選ぶ際には、自分の理想や希望に合った優れた物件を見つけるために、いくつかのポイントに注意する必要があります。

以下では、中古物件を探す際に良い物件を見つけるためのヒントを紹介します。

中古物件はリノベーション前提で探す

中古物件を購入する際には、自分の希望やニーズに合う物件を見つけるのがなかなか難しいですよね。

しかし、リノベーションを前提とした中古物件を購入すれば、物件の選択肢がぐっと増えます。

なぜなら、リノベーションをすることで、自分のこだわりポイントである「間取り」などを自由に変えることができるからです。

もちろん、大掛かりなリノベーションには費用がかかりますが、新築の注文住宅を購入する場合と比べると、必ずしも割高にならない場合もあります。

実際に中古物件を購入してリフォームした人の場合、物件の購入費用の平均は約3,156万円で、リフォーム費用は約628万円です。

一方、新築注文住宅の場合は、購入資金の平均が約4,615万円です。

つまり、約800万円お得に購入することができる計算になります。

また、市場調査によると、中古物件の購入費用の平均は戸建てで約2,585万円、マンションで約2,746万円です。

これによって、さらにトータル費用を抑えることができる可能性もあります。

ですので、住宅を購入する際には、自分のニーズや要望を妥協したくない方にとって、リノベーション前提で中古物件を探してみることは、物件選びの面でも、コスト面でも大きなメリットがあります。

ぜひおすすめしたい方法です。

耐震性の高い物件を選ぶ

日本は頻繁に地震に見舞われる国であるため、中古物件を選ぶ際には、耐震性能を十分に確認することが重要です。

1981年以降に建てられた物件は、最新の「新耐震基準」に基づいて建築されています。

この基準では、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊や崩壊がおきないように設計されています。

しかし、1981年以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいて造られており、震度5強程度で倒壊や崩壊が起こらないようにされています。

しかし、大規模な地震が発生した場合、損傷を受ける可能性があります。

1981年以前に建てられた中古物件でも、耐震補強工事が行われていれば、十分な耐震性能を持つ可能性があります。

ですが、安心のため、売主や不動産会社に耐震診断を依頼し、建物の耐震性能をチェックしてもらうことがおすすめです。

これにより、物件が適切に補強されているかどうかを確認することができます。

災害リスクをあらかじめ把握しておく

物件の建物自体の耐震性が非常に優れていても、地盤が軟弱であったり、液状化が起こりやすい土地であれば、結果的に災害のリスクが高まってしまいます。

そのため、地震だけでなく台風や洪水といった自然災害にも備えるために、中古物件を購入する際には、物件が建っている土地の災害リスクをあらかじめ調査しておくことが重要です。

災害リスクを把握するための最も一般的な方法は、各自治体が公開しているハザードマップを確認することです。

自分が検討している中古物件の住所を入力することで、その土地の災害リスクを把握することができます。

さらに、中古物件の売買契約書を締結する際には、重要事項説明の中で災害リスクについても詳しく説明されます。

しかし、物件を探す段階であらかじめ災害リスクについて確認しておくことが望ましいです。

周辺環境を確認しておく

中古物件を探す場合、周囲の環境をチェックすることは非常に重要です。

例えば、子供の誕生を機に新しい家を探す場合、小学校の学区や近くに公園があるかどうかなどをチェックする必要があります。

また、将来的に売却するかもしれない場合には、駅からの距離などの周囲の環境も重要な要素となるため、住み替えを検討している方も周囲の環境を詳細にチェックすることがオススメです。

具体的なチェック項目としては、利便性、交通環境、育児環境、地域環境が一般的に挙げられます。

利便性については、近くに商業施設やスーパーマーケットがあるかどうかなど、日常生活に必要なものが周囲に揃っているかを確認します。

交通環境については、最寄り駅へのアクセスやバス停の有無、交通量などをチェックすることが重要です。

育児環境については、近くに保育園や幼稚園があるかどうか、また、子供が安心して遊べる公園や遊び場が近くにあるかどうかを確認します。

地域環境については、治安や近隣の住民の雰囲気などをチェックすることで、住みやすさや快適さを把握することができます。

これらの要素を念入りにチェックすることで、自分にとって理想的な中古物件を見つけることができます。

重要なポイントを押さえて、将来的な住まい選びに向けて、しっかりと周辺環境をチェックしましょう。

将来を見据えた間取りを選ぶ

将来に向けて間取りを決める際には、現在の状況だけでなく将来的にも過ごしやすい間取りになっているかどうかを考慮する必要があります。

例えば、将来的に子供を持つ予定がある場合、意識的に広めの間取りの中古住宅を選ぶ必要があります。

一方、子供が数年後に独立する予定である場合は、少し狭い間取りでも問題ありません。

また、高齢の両親と同居する予定がある場合などでは、バリアフリー設計の住宅を選ぶ方が好ましいこともあります。

これは、将来的な身体の不自由さに備えて、段差のない床や手すりの設置など、利便性と安全性を考慮した設計がされているためです。

以上の要素を考慮し、将来的に必要になるであろう部屋数や設計を逆算して、中古住宅を選ぶようにしましょう。

ただ現在の生活に必要な間取りだけを追求していると、将来的に後悔する可能性があるため、注意が必要です。

将来の暮らしを見据えて、慎重に選ぶことが重要です。

中古物件を探す際の注意点は?

中古物件は、見つけることによって非常にお得な物件もある一方で、強度が低いために耐震性に問題があったり、合法的に建てられていない物件など、「購入を控えるべき物件」も存在します。

このため、第4章では中古物件を探す際に事前に留意しておくべきポイントを詳しくご紹介いたします。

住宅ローンが利用できない物件

住宅ローンの中には、購入する物件がいくつ建てられてから経過しているかという制約を設けるものがあります。

例えば、住宅ローンを申し込む際に、「築30年以内の物件」といった要件がある場合、築30年を超えた中古物件をローンで購入することはできません。

築年数の制約がない住宅ローンを選ぶことも可能ですが、ローンの利率などの条件から、特定の住宅ローンを選びたい場合は、築年数に制限があるかどうかをあらかじめ確認しておくことが重要です。

住宅ローン控除が適用されない物件

住宅ローンを使って物件を買った場合、所得税から住宅ローン残高の1%を10年の間にわたって控除することができる「住宅ローン減税制度」を利用することができます。

この制度は、新築物件だけでなく、中古物件の購入も対象になります。

ただし、中古物件を購入する場合は、建築日から物件を購入した日までの期間が20年以下(マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下)でなければならず、一定の耐震性能を備えている必要があります。

もし、これらの条件を満たしていない中古物件を購入してしまった場合、住宅ローン減税制度は適用されないので、注意が必要です。

再建築不可物件

中古の建物の中には、再建築不可とされる物件があります。

この物件は、建て替えたり増築したりすることができないもので、それでも建て替える場合でも、現在の建物よりも小さいものしか建てることができません。

再建築不可物件の例としては、計画都市区域内にあり、敷地の前面道路への接道義務を果たしていないものがあります。

物件情報サイトなどを見ていると、「※道路に2m以上未接道のため、再建築不可物件となります」といった注意書きが書かれていることもありますので、物件を探している際には注意して確認しましょう。

再建築不可物件は、価格を抑えたい人や、長く住むつもりのない高齢者、または賃貸経営を考えている投資家にとっては適していると言えます。

しかし、終の棲家として中古物件を探している人にとっては少し不向きな物件となるので、注意が必要です。

「中古物件が出やすい時期」は無い

一般的には、3月は多くの人が引っ越しをするタイミングとされています。

そのため、不動産市場では中古物件の公開件数が増えると言われています。

この時期には、多くの人が引っ越しを考えているため、中古物件を探すのが比較的容易になると言われています。

しかし、実際のところ、あらゆる不動産取引情報が登録されている東日本不動産流通機構(通称:レインズ)によると、特定の時期に中古物件が出やすいという傾向はありません。

レインズには、日本全国のさまざまな物件情報が登録されており、常に新しい物件が追加されています。

したがって、3月に引っ越しを考えている場合でも、理想の中古物件を見つけるためには、引越しの時期だけでなく、常に物件情報を確認することが重要です。

レインズなどの不動産情報サイトや不動産業者と連携して、自分に合った物件を見つけることが大切です。

引っ越しの時期が過ぎても、適切な物件を見つけることは十分に可能です。

事故物件に注意

中古物件を選ぶ際には、注意が必要な事故物件というものが存在します。

これは、過去に殺人や自殺などの出来事があった物件を指しますが、それ以外でも以下のような物件が事故物件に該当する場合があります。

・火災によって人が亡くなった物件

・物件周辺で事件や事故が発生した物件

・騒音や悪臭のある物件

・大気や土壌の汚染が発生する可能性のある物件

・墓地や宗教団体の施設が近くにある物件

・暴力団などの事務所がある物件

一般的に、事故物件はポータルサイトなどで「告知事項あり」と明記されていますので、誤って購入することはあまりないと思います。

しかし、悪徳業者によって、過去の事故を告知せずに物件を売りつけるケースも存在します。

注意が必要です。

内覧時のチェックポイントを明確にしておく

最後に、中古物件を探す際には内覧をする際のチェックポイントを明確にしておくことが重要です。

なぜなら、中古物件は新築物件とは異なり、暮らしやすさの観点に加えて、間取りや生活動線などの要素だけでなく、シロアリ被害の有無や必要なリフォームの程度など、さまざまな観点でチェックする必要があるからです。

もしシロアリ被害がある場合、修理費用は部分的な補修で10〜100万円、大規模修復で100〜300万円と高額になる可能性があるため、購入前には注意深く内覧を行うことをお勧めします。

まとめ

中古物件を探す際には、自分にとって譲れない点やこだわりの要素をリストアップすることが非常に重要です。

これにより、不動産ポータルサイトやチラシ、住宅情報誌などを利用して物件の候補を絞り込むことができます。

また、納得のいく物件を選びたい場合は、リノベーションを前提として物件を探す方法もおすすめです。

そうすることで、選択肢の幅が大幅に広がるでしょう。

リノベーションによって、自分の好みや要件に合った理想の住まいを実現することが可能になるのです。

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